Eftersom stambyte sker efter ca 30 – 40 år behöver de flesta byggnader i Stockholm från 70 och 80-talet renoveras genom att stammarna byts ut. I de flesta fall innebär det en förhöjd avgift för de boende i bostadsrättsföreningen.
Bostadsrättsförening – Gemensam ekonomi
Inom en bostadsrättsförening finns ett uppdelat ekonomiskt ansvar. Lite förenklat brukar det nämnas att den boende har ekonomiskt ansvar för det som kan ses inne i huset och föreningen för det som är inbyggt eller på fastighetens utsida. Exempelvis har de boende ansvar för golv, tapet, vitvaror och trappor medan föreningen tar ansvar för tak, värme- och avloppssystem och ytterväggar. Det innebär att föreningen planerar, betalar och ser till att ett stambyte sker. Det är därmed även föreningen som bekostar renoveringen, något som däremot bostadsrättsinnehavarna indirekt betalar.
Stambyte i Stockholm som påverkar ekonomin
Ett stambyte i Stockholm kan beräknas till att kosta 300 000 kronor per lägenhet. Priset kan självklart variera kraftigt beroende exempelvis på hur många våtrum som varje lägenhet har. Men oavsett handlar det om mycket stora summor. En förening på 40 lägenheter kan alltså behöva betala 12 miljoner. Det vanligaste är att föreningen använder fastigheterna som pant och höjer befintligt bolån. Ett bolån som därmed kommer få högre räntekostnad och amortering per månad. Det i sin tur är kostnader som föreningen behöver få in och eftersom månadsavgiften är bostadsförenings enda inkomst väntas en höjning av avgiften.
Det finns därmed exempel i Stockholm där bostadsrättsföreningar genomfört stambyte varpå månadsavgiften ökat så mycket att vissa människor inte haft råd att bo kvar. Några saker som påverkar hur mycket månadskostnaden ökar är:
- Belopp att låna – Har föreningen sparat till kommande stambyte?
- Ränta – Det gör mycket stor skillnad om räntan är 1,1 % istället för 2,8%.
- Budget – Ökade kostnader kan vara planerade i lång tid i förväg eller komma oväntat. Med planering kan en budget läggas som tar hänsyn till kostnaderna på ett bättre sätt.
Skillnad mot hyresrätt
En bostadsrättsförening i Stockholm har alltså fria möjligheter att höja, eller sänka, månadsavgiften helt beroende på föreningens totala ekonomi. Det finns ingen lag som anger att en höjning inte får ske utöver vid vissa tillfällen. Detta skiljer sig därmed mot hyresrätter.
En fastighetsägare som har hyresrätter får nämligen bara höja hyran om renovering har skett så att hemmets standard har ökat. Detta utöver förhandlad avgift. En stamrust höjer inte standarden vilket innebär att hyran inte får höjas av denna anledning. Däremot sker nästan alltid en renovering av badrum i samband med stamrust – vilket höjer standard och hyra.